JLL、「東京オフィスルネサンス：大量供給を迎えるオフィス市場と都市の活性化」を発表

JLL、東京オフィス大規模供給による市場への影響を予測
オフィス賃料、２０１９年以降下落サイクルへ
長期的には投資機会を創出、東京の魅力と競争力を大幅に向上


　２０１６年１２月７日東京‐総合不動産サービス大手JLL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長　河西利信）は、東京のオフィス賃貸市場を分析したレポート「東京オフィスルネサンス：大量供給を迎えるオフィス市場と都市の活性化」を発刊いたしました。本レポートでは、現状の低調な賃料成長の理由と、２０２０年までに予定されるオフィスの大規模供給が市場にもたらす影響、今後の見通しを分析しています。

　東京Aグレードオフィスの賃貸市場は、２０１２年以降「上昇サイクル」にあるものの、賃料上昇率は低水準にとどまっています。２０２０年に開催されるオリンピック・パラリンピック前後にかけて、東京では多くの不動産開発、都市基盤整備が予定されています。今後予想される記録的なオフィス新規供給は、短期的には空室率の上昇、中期的には賃料下落圧力となる見通しですが、長期的には、世界的なオフィス市場の中で「東京」の魅力を大幅に向上させ、グローバル投資家からの選好性の高さが維持されることが予測されます。

　ハイライトは以下の通りです。

【現状の東京オフィス賃貸市場】
・東京Aグレードオフィスの賃料上昇率は低位で推移
　東京Aグレードオフィス市場は２０１２年以降「上昇サイクル」にある。直近は市場空室率が１．７％と極めて低く、リーマンショック前にみられた市場回復期と同程度の水準にあるものの、賃料上昇率は４％程度にとどまっており、２００６年の賃料上昇率年間１９％と比較すると、低位にとどまっている。

・賃料上昇率が低位な理由
　＞優良ビル供給による選択肢の広がり
　　東京A＆Bグレードオフィス（※１）の総ストック量は直近１，６００万m２で、２００６年の同時期と比較して１．４倍、空室率は同水準まで低下しているものの、空室面積をみると、２００６年で１９万m２に対し、現在は２８万m２と大きく増加している。テナントからの選好性が高い優良オフィスビルのストックが増加したことにより、テナント側の選択肢が広がった一方、オーナー側にとっては他のビルとの差別化が図りにくく、期待を下回る賃料成長となっている。

　＊図表１は添付の関連資料を参照

　＞ハイグレードオフィスストックの築年経過と賃料水準の平準化
　　都心部は築年数が経過したオフィスビルも多く、積極的に賃料水準を上昇させることが難しくなっている。また、直近では１坪当り３万円台のミドルレンジのオフィスビルが全体ストックの半数を占める状況にあるが、２００７年時点での同じ賃料帯のビルは１４％で、１坪当たり５万円を超えるようなビルがストックの多くを占めていた。２００５年から２００７年頃の賃料高騰現象を牽引したのは、当時高額賃料の負担が可能だった外資系金融機関が中心だったが、現在ほとんど見当たらないのが実状である。

　＞オフィス効率の向上
　　オフィスでのIT関連技術の進歩により、フリーアドレス制や在宅勤務が可能になり、オフィス効率の向上が図られている。２００８年時点で４．０２坪（１３．９m２）あった一人当たりのオフィス面積は、２０１６年に３．８０坪（１２．６m２）（※２）まで縮小している。今後さらに柔軟なオフィス環境づくりが求められ、戦略的なワークプレイス実現に向けたオフィス移転は活発化する可能性はあるものの、オフィスに対する新規需要増には直結しない。

　＞設備投資の減少
　　アベノミクスが導入された２０１３年以降多くの企業が過去最高益を達成している一方、いまだコストセンシティブな企業が多い。設備投資額は直近で増加傾向がみられるものの、２００７年と比較すると８割以下の水準に留まっており、企業が生み出した利益を投資家の配当や自社株の取得にあてている反面、設備投資向けの支出がわずかなものでしかないことが見て取れる。

　＊リリース詳細は添付の関連資料を参照