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不動産経済研究所、2012年上期と2011年年間の首都圏投資用マンション市場動向を発表

2012-08-17

2012年上期及び2011年年間の首都圏投資用マンション市場動向


《2012年上期》
  ◎2012年上期の供給は51.4%増の3,574戸、平均価格2,359万円
  ◎供給エリア数は25エリアに増加、トップは大田区の582戸。

 2012年上期(1〜6月)に供給された投資用マンションは72物件、3,574戸。前年同期(2011年1〜6月)の46物件、2,360戸に比べて、物件数が26物件(56.5%)、戸数が1,214戸(51.4%)、いずれも大きく増加している。
 平均価格は2,359万円(前年同期2,419万円)、m2単価97.0万円(同100.1万円)となっており、戸当たり価格は60万円(2.5%)下落、m2単価も3.1万円(3.1%)下落しており、より投資しやすい価格への取り組みを続けている。
 エリア別にみると、都区部は17区で供給があり、前年同期の17区と同数であった。
その他は、都下2エリア(前年同期ゼロ)、神奈川県5エリア(同4エリア)、埼玉県1エリア(同ゼロ)と前年同期をいずれも上回っている。この結果、供給エリア数は全25エリアと、前年同期の21エリアから4エリア増加した。また300戸を上回ったエリアは、前年同期は大田区(541戸)1エリアのみであったが、’12年上期は大田区(582戸)、練馬区(447戸)など5エリアとなっている。上位5エリアのシェアは57.8%で、前年同期の55.0%から2.8ポイントアップしている。
 なお、今後の投資用マンション市場は、営業の規制が強化されたことによって販売環境が一層厳しくなったものの、ランキング上位企業は用地取得も積極的に行なっており、安定的に供給を続けることが予想される。しかしながら、用地費・建築コストの上昇によって物件価格が上昇することになれば、購入層の一部が市場から撤退することで需要が落ち込み、供給が再び減少する可能性もある。
 このほかの特徴は次のとおりである。

  1.2,500万円以下が2,760戸、シェア77.2%、(前年同期1,681戸、シェア71.2%)

  2.1戸当たり平均専有面積=24.31m2(0.6%拡大、前年同期24.16m2)

  3.供給地区ランキング(全25エリア)
    (1)大田区582戸 (2)練馬区447戸 (3)横浜市中区377戸
    (4)墨田区344戸 (5)豊島区314戸
    上位5エリアのシェア57.8%(前年同期55.0%)

  4.事業主ランキング(全14社)
    1位 TFDコーポレーション 724戸
    2位 シノケンハーモニー  571戸
    3位 エフ・ジェー・ネクスト 499戸
    4位 トーシンパートナーズ 351戸
    5位 木下工務店       336戸
           (*投資用物件のみを集計)
    上位5社のシェア69.4%(前年同期77.8%)


《2011年年間》
  ◎2011年年間の供給は15.6%増の5,298戸、価格2,433万円。
  ◎エリア別では大田区が816戸で首位、2位品川区、3位横浜市中区。
  ◎エフ・ジェー・ネクストが992戸で4年ぶりの供給トップに。

 2011年一年間に発売された投資用マンションは100物件、5,298戸で、2010年の105物件、4,583戸と比べると、物件数は5物件(4.8%)減少したものの、戸数は715戸(15.6%)の増加となった。また、1物件当たりの平均戸数は53.0戸で、’10年の43.6戸と比べ9.4戸拡大している。
 首都圏における投資用マンションは、超低金利や賃料収入(資産運用)期待の購入を背景に1990年代後半から2000年代前半にかけて順調に供給戸数を伸ばしていた。ファンドへの一棟売りなどによって2004年から2006年までは3年連続で減少したものの8,000戸台を維持し、2007年には供給エリアを拡大して9,210戸と初の9,000戸突破を果たした。しかし、2008年以降は地価の高騰やリーマンショック等により事業者の倒産・撤退が相次ぎ、供給戸数は3年連続で大幅に減少していた。しかし、2011年は4年ぶりに増加して5,000戸の大台乗せを果たし、ピーク時の2007年には遠く及ばないものの、減少には歯止めが掛かっている。
 平均価格は2,433万円、m2単価は97.6万円で、前年の2,397万円、99.1万円に比べ、戸当たりは36万円(1.5%)上昇した一方、m2単価は1.5万円(1.5%)下落している。
 供給があったのは全25エリアで、前年と比べて3エリアの減少。大田区が816戸で供給トップとなり、2位は品川区(534戸)と城南エリアが上位を占め、3位には横浜市中区(513戸)が入っている。その一方、千代田区が2年連続で供給ゼロとなるなど、都心部での供給は引き続き低調となっている。
 事業主の供給トップはエフ・ジェー・ネクスト(992戸)で2007年以来4年ぶりの首位となった。供給上位5社のシェアは71.9%で、前年の66.8%を5.1ポイント上回り、上位寡占が一段と鮮明になっている。
 このほかの特徴は次のとおりである。

  1.2,500万円以下が3,963戸、シェア74.8%(前年3,258戸、シェア71.1%)

  2.1戸当たり平均専有面積=24.93m2(3.1%拡大、前年24.19m2)

  3.供給地区ランキング(全25エリア)
    (1)大田区816戸 (2)品川区534戸 (3)横浜市中区513戸
    (4)江東区462戸 (5)豊島区424戸
    上位5 エリアのシェア51.9%(前年46.3%)

  4.事業主ランキング(全15社)
    1位 エフ・ジェー・ネクスト 992戸
    2位 木下工務店       935戸
    3位 TFDコーポレーション 804戸
    4位 トーシンパートナーズ 645戸
    5位 スカイコート       431戸
           (*投資用物件のみを集計)
    上位5社のシェア71.9%(前年66.8%)


※以下のグラフ資料は、添付の関連資料を参照
  投資用マンション発売戸数の年次別推移表(1988年〜2012年6月)


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